Офисная полигамия. Как избежать конфликта интересов

| 02.11.2015
Одна из тенденций на рынке после кризиса — появление значительного количества офисных объектов с несколькими собственниками. Девелоперу проекта трудно найти одного покупателя на здание, и он выставляет площади на продажу по частям. Каксделать, чтобы при этом не пострадали качество всего объекта и комфорт будущих арендаторов? Решить непростую задачу поможет грамотная управляющая компания (УК).
Евгений Черемных, президент BlackStone Keeping CompanyЕвгений Черемных,
президент BlackStone
Keeping Company
Появление многовластия в офисном сегменте было вызвано кризисными явлениями. Ведь многие девелоперы не рассчитали свои силы и вынуждены были изыскивать средства, чтобы не разориться.
Наэтом фоне в бизнес-центрах появились собственники, стратегия которых различается в зависимости от их целей и задач. Во-первых, площади в бизнес-центрах покупали инвесторы, которые вкладывали средства. Ведь не секрет, что недвижимость по-прежнему остается довольно прибыльной инвестицией. Особенно если это качественный объект с хорошей локацией. Тогда он может приносить собственнику (даже долевому) неплохие дивиденды.
Другая категория покупателей — это компании, которые предпочли приобрести часть объекта для своих нужд, нежели брать его в долгосрочную аренду. Это вполне экономически оправданный шаг. Долю в собственном проекте может оставить себе и девелопер для размещения собственного офиса. Онже инициирует продажу ненужных ему площадей.
А, В, С…
Офисная полигамия. Как избежать конфликта интересовКоличество собственников напрямую зависит от категории объекта: их может быть несколько в офисных центрах класса Ви ниже. Это обусловлено рядом причин. Во-первых, специфика бизнеса девелоперов таких объектов, как правило, подразумевает максимально быструю продажу площадей для ускорения оборота средств, а во-вторых, в классе Аизначально не предусматривается возможность реализации объекта по частям по правилам классификации.
Кстати, в регионах ситуация, когда собственников несколько, встречается чаще. Это обусловлено спецификой развития рынка коммерческой недвижимости. Ведь на периферии многие рыночные процессы идут с опозданием (по сравнению с федеральными центрами). Даи высококлассных объектов здесь строится не так уж много. При этом большая часть из них возводится девелоперами не для своих нужд, а для последующей продажи, как правило, по частям.
Зона ответственности
Офисная полигамия. Как избежать конфликта интересовВпринципе основные задачи УК не меняются от того, один или несколько собственников на объекте. Они заключаются в заботах, связанных с эксплуатацией здания и обеспечением максимально комфортных условий для его арендаторов.
Напомним, что в соответствии с общими правилами УК берет на себя (или привлекает для этих целей специалистов и координирует их работу) техническую эксплуатацию инженерных систем и помещений здания, уборку помещений и прилегающих территорий, организацию служб reception, охраны и питания. Кроме того, УК ведет бухгалтерию по эксплуатации здания и выстраивает договорные отношения с арендаторами. Внекоторых случаях к вышеперечисленному добавляются такие функции, как доставка почты, организация курьерской службы ит.д. Вобщем, невыполнимых задач для УК практически не существует, особенно если предлагаемая услуга пользуется спросом.
Между тем каждый объект уникален, и при управлении им возникают свои нюансы. Именно характеристики конкретного бизнес-центра влияют на круг обязанностей УК, делают ее работу специфичной. Одним из таких нюансов и является наличие нескольких собственников на объекте. Вэтом случае от УК требуется грамотно распределить зоны ответственности между ними, обеспечить единый подход к работе и в плане документации, и в части принятия решений.
Вбольшинстве случаев собственники это понимают и проявляют заинтересованность в эффективном взаимодействии. Врезультате УК удается успешно выполнить главную экономическую задачу управления — увеличить прибыль от объекта. В общем-то, существует договор, который регламентирует полномочия сторон. Этот документ призван регулировать отношения УК с каждым из собственников. Нона практике, как и в любых отношениях, здесь встречаются некоторые подводные камни.
Между двух огней?
Офисная полигамия. Как избежать конфликта интересовНередко между собственниками возникают спорные вопросы, которые затрагивают практическую сторону жизни объекта. УК не может оставаться в стороне. Ее задача в этой ситуации предложить варианты решений, которые устроилибы всех собственников и не ущемлялибы ничьих интересов.
Конфликты между хозяевами чаще всего происходят из-за долевой собственности, то есть общественных зон. Любой объект, принадлежащий нескольким собственникам, поделен на четкие зоны ответственности каждого из хозяев. Однако ни один собственник не сможет нормально существовать в здании, где не организовано функционирование площадей общего пользования. Финансовая нагрузка за эксплуатацию этих площадей ложится на всех собственников в соответствии с тем, каков размер его доли в объекте. Это зона коллективной ответственности, хотя номинально определенные части закреплены за конкретным собственником. Атам, где ответственность коллективная, часто возникает столкновение мнений и интересов.
Напрактике возникают и более сложные ситуации, нежели конфликт между владельцами. Например, некоторые собственники иногда месяцами не появляются на объекте. Витоге УК получает завал из нерешенных с этим собственником дел. Причем это могут быть очень важные вопросы, вплоть до согласований с органами местной власти.
Впроцессе эксплуатации офисного здания у УК возникает масса задач, требующих оперативного решения. Иесли собственник манкирует своими обязательствами, работать становится весьма сложно. Чтобы добиться оперативного и действенного диалога, следует предупредить совладельца объекта о возможных негативных последствиях. Вбольшинстве случаев после этого взаимодействие налаживается.
Мы растили апельсин, много нас, а он один
Рассмотрим еще одну довольно часто встречающуюся ситуацию — редевелопмент объекта. Провести масштабную реконструкцию на объекте с несколькими собственниками возможно, но это довольно сложный процесс. Вернее, он сложнее, чем на объекте с одним хозяином. Все действия, которые совершаются в ходе работ, надо согласовывать с каждым владельцем объекта. Иесли взаимодействие организовано плохо, то неизбежно затягивание сроков. Ктомуже любой девелопмент (даже с приставкой «ре») — это финансовые вложения. Один собственник (даже если ему принадлежит львиная доля площадей) врядли будет готов взвалить все это на свои плечи. При этом необходимо участие других. Издесь опятьже на первый план выступают вопросы взаимодействия, которые УК обязана взять на себя.

Записи по теме

  • Причины неисправностей кондиционеровПричины неисправностей кондиционеров Поломки герметичных компрессоров систем кондиционирования воздуха остаются одной из важнейших статей расходов учреждений и предприятий разного рода. Герметичные блоки, включающие в себя […]
  • Я памятник себе. Изменится ли судьба старинных зданийЯ памятник себе. Изменится ли судьба старинных зданий Каксообщают в столичном Департаменте культурного наследия, со следующего года добросовестные арендаторы зданий - памятников архитектуры будут иметь приоритетное право на выкуп этих […]
  • Это ваши папа и мама. Как не попасть впросак на сделкеЭто ваши папа и мама. Как не попасть впросак на сделке Вроде бы покупать и продавать жилье в наши дни уже не так страшно, как в былые времена. Однако специалисты из агентств недвижимости знают: лучше не расслабляться! Возможно, рассказанные […]
  • Что скрывают продавцы вторичных квартирЧто скрывают продавцы вторичных квартир Эксперты компании «Метриум Групп» полагают, что больше всего рисков у покупателей жилья на вторичном рынке. Продавцы могут прятать в шкафу самые разные скелеты, и любой недосмотр со […]
  • Что купить, чтобы разбогатетьЧто купить, чтобы разбогатеть Некоторые думают, что сам факт обладания одним или несколькими объектами недвижимости (особенно в Москве) - это уже повод причислить такого счастливчика к богачам. Однако мало кто […]

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*