Регистрация сделки купли-продажи

| 24.11.2015
Итак, покупатель квартиры найден, договор составлен и подписан. Осталось довести сделку до логического конца, то есть посетить Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и оформить права на недвижимость.
Порядок действий
Процесс регистрации регулирует Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ФЗ №122). Порядок оформления документов зависит от того, какой объект недвижимости был приобретен.
Так, при купле-продаже жилого помещения (квартира, комната, жилой дом, дача ит.д.) будет произведено два действия:
• регистрация договора купли-продажи;
• регистрация права собственности, а вернее, перехода этого права от продавца к покупателю (п.2 ст.558 ГКРФ, п.1 ст.131 ГКРФ).
Если недвижимое имущество является нежилым, например земельный участок, гараж, подвал и другое, то договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), регистрируют только переход права собственности. Исключение составляет одновременная купля-продажа участка и жилого дома, в этом случае договор регистрируют.
Общая сумма государственной пошлины зависит от количества регистрационных действий: 1 тыс. руб. за каждое.
Остарых правах
Внекоторых случаях также может потребоваться зарегистрировать право, которое появилось до 30.01.1998г., то есть до вступления в силу ФЗ №122, и не отражено в ЕГРП.
Например, вы купили квартиру в 1994г. Несмотря на то что право собственности тогда не регистрировали в ЕГРП, оно является юридически действительным. Сегодня при продаже такого объекта недвижимости необходимо сначала зарегистрировать ранее возникшее право (за что предусмотрена государственная пошлина в размере 500 руб.), а затем уже договор купли-продажи и переход права собственности от продавца к покупателю.
Все три действия могут быть осуществлены одновременно. При этом за регистрацию ранее возникшего права платить пошлину не надо.
Документы, необходимые для регистрации договора купли-продажи
Вам потребуются:
• заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей;
• подлинный платежный документ, подтверждающий уплату пошлины за государственную регистрацию договора продажи;
• подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
• подлинники договора купли-продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия;
• кадастровый паспорт.
Вдоговоре обязательно должны быть указаны: предмет договора, цена, лица, проживающие в помещении, которые сохраняют право пользования им после продажи, если иное не установлено федеральным законом.
Напомним, что по закону право на проживание остается у:
• тех, кто отказался от приватизации (ст. 19 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ);
• отказополучателей по завещательному отказу (ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ);
• получателя ренты, если договором пожизненного содержания с иждивением не предусмотрено иное (ст. 34 ЖК РФ).
До1 января 2013г. обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такой недвижимости.
Взависимости от ситуации для регистрации может понадобиться ряд дополнительных документов. Например, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, необходимо разрешение (согласие) органа опеки и попечительства; если жилое помещение находится в общей совместной собственности мужа и жены и один из них является продавцом, то потребуется нотариально удостоверенное согласие его супруга и др.
Документы, необходимые для регистрации права
При купле-продаже регистрируют право собственности за покупателем и лишают этого права продавца (то есть погашают запись о праве собственности).
Длярегистрации перехода права необходимы следующие документы:
• заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;
• подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права;
• подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен с условием;
иные документы, представление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Лично, по почте, через нотариуса…
Проще всего подать документы на регистрацию, непосредственно посетив регистрационную службу. Минус этого варианта — вероятные очереди. Нов некоторых учреждениях на прием можно записаться по телефону. После сдачи документов вам выдадут расписку об их получении с перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Помните, что отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается, что закреплено п. 4 ст.13 ФЗ №122. Буквально это означает, что даже если вы принесли лишь квитанцию об оплате государственной пошлины, ее должны принять и выдать расписку, а затем, если вы не приобщите нужные документы, будет вынесено решение об отказе в регистрации.
Документы на регистрацию можно отправить по почте. Дляэтого необходимо:
• нотариально заверить подпись заявителя на заявлении на регистрацию;
• нотариально удостоверить сделку (например, договор купли-продажи квартиры);
• приложить копию паспорта (документа, удостоверяющего личность физического лица), выписку из ЕГРЮЛ, если заявителем является юридическое лицо;
приложить нотариально удостоверенную доверенность (в случае если действует представитель).
Главный минус данного способа — дополнительные денежные расходы. Всоответствии с Налоговым кодексомРФ за свидетельствование подлинности подписи взимается пошлина в размере 100руб., но на практике эта сумма гораздо больше, так как нотариусы берут плату за техническую работу. Окончательная цена услуги может достигать 1 тыс. руб. Другие траты связаны с необходимостью нотариально удостоверять сделку, с отправлением письма (с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении). Кроме того, существует риск, что документы не дойдут до адресата или потеряются, тогда их придется собирать заново.
Инаконец, если право собственности возникает на основании нотариально удостоверенной сделки, заявление о государственной регистрации может подать сам нотариус (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации). Нообратите внимание, что это не является его обязанностью (ст. 15 «Права нотариуса» Основ законодательства РФ о нотариате). Таким образом, если нотариус откажется подавать документы в регистрационную службу, то заставить его никто не сможет.
Результат — регистрация
Общий срок, в течение которого вам должны зарегистрировать сделку, составляет один месяц. Точную дату выдачи документов укажут в расписке.
Если сделка была с жилым помещением, то продавцу вручают зарегистрированный договор купли-продажи (на нем должен стоять штамп о проведенной регистрации). Такойже экземпляр договора плюс свидетельство о государственной регистрации права получает покупатель.
Вслучаях, когда при проведении правовой экспертизы у специалистов возникают сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, процесс регистрации может быть приостановлен. Регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней уведомить об этом заявителя, сообщив об основаниях. Если в течение одного месяца не будут устранены причины, препятствующие регистрации, то в ней откажут.

Записи по теме

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*