Страхование и доступность ипотеки

| 02.11.2015
В 2010 году на российском страховом рынке возникло новое направление — ипотечное страхование. Ранее при выдаче кредита страховали жизнь заемщика, предмет ипотеки и титул. А вот риски, связанные с недостаточностью средств, вырученных от реализации предмета ипотеки для покрытия задолженности заемщика, оставались незащищенными.
Ипотечное страхование в России начали развивать в острый период финансового кризиса. Тогда вышло специальное поручение президента РФ Д. А. Медведева от 27.07.2009 г. № Пр-1890, направленное на повышение надежности операций на рынке ипотеки. Тогда же Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало соответствующую программу, для реализации которой при агентстве была создана страховая компания (СК АИЖК).
Подразумевалось, что деятельность СК АИЖК будет способствовать повышению доступности ипотечного кредитования для граждан и увеличению объемов ипотеки за счет развития нового для России сегмента страхования.
Суть его в том, что оно покрывает риски банков, возникающие при невозврате кредита даже после реализации заложенного имущества. Это случается в ситуациях, когда банк продает залоговую квартиру с убытком на фоне снижения цен на недвижимость. Как правило, подобные проблемы возникают в период кризисов и посткризисное время. В США, например, ипотечное кредитование появилось еще во времена Великой депрессии. Созданная тогда государственная корпорация страховала высокорисковые кредиты, повышая безопасность и надежность всей системы.
Эксперты полагают, что кризисы происходят примерно один раз в десять лет. Банки, обслуживающие долгие ипотечные кредиты (30–50 лет), рискуют столкнуться с такого рода проблемами неоднократно. Ипотечное страхование призвано снизить эти риски.
За рубежом страхование ипотечных обязательств представляет собой отдельный вид страхования. В России в силу особенностей законодательства — это два вида: страхование гражданской ответственности заемщика за неисполнение договора и страхование финансовых рисков кредитора, которые называют еще неожидаемыми. Во всех странах пионером в развитии этого сегмента рынка были государственные компании, поскольку на первых этапах частные страховщики в этот бизнес входить опасаются. В нашей стране эту миссию взяла на себя СК АИЖК, она постепенно вовлекает в новую деятельность частные страховые компании.
Ипотечное страхование в международной практике используют при кредитах с первоначальным взносом менее 30%, которые считаются высокорисковыми. Поскольку у нас таких кредитов большинство, этот вид страхования в России, видимо, должен стать обязательным.
Выгодно ли страхование заемщику и банку?
Эксперты утверждают, что данный вид страхования позволит снизить ипотечные ставки для заемщиков. Большинство граждан указывают именно на высокие процентные ставки как на основной фактор, делающий ипотеку менее доступной.
Если банки перекладывают на плечи СК часть своих рисков, они могут удешевить продукт для потребителя. Согласно расчетам СК АИЖК при получении кредита в 1,6 млн руб. на 17 лет с первоначальным взносом 10% ставка банка составит 13%, а с ипотечным страхованием — уже 12%. В результате ежемесячный платеж для заемщика тоже снизится с 19,6 до 18,5 тыс. руб. «Платеж по страхованию для заемщика — единовременный, — поясняет генеральный директор СК АИЖК Андрей Языков в одном из интервью, — поэтому его расходы на страхование окупятся примерно за полтора-два года». Банк же в случае дефолта получит возмещение убытков в пределах страховой суммы. Ее величина в СК АИЖК, например, варьируется в пределах 20–50% от стоимости заложенной недвижимости в зависимости от вида страхования (ответственность заемщика или кредитора). Правда, получателем страховых выплат в обоих случаях является банк.
Проблемы и перспективы ипотечного страхования
Пока доля кредитов с ипотечным страхованием мала — всего 1%, но к 2030 г. она, как предполагается, увеличится до 20%. Однако при всей разумности такого рода защиты банки не спешат ею воспользоваться. Для этого нужны определенные законодательные изменения, которые повысят прозрачность системы страхования. До сих пор страховые компании не работают напрямую, а предлагают свои продукты через банки: заемщик вместе с ипотечным договором оформляет и договор страхования. Более того, за эту услугу банк получает от СК комиссионные в размере 30–50%, отчего тарифы страхования для граждан увеличиваются. Юристы указывают на недопустимость совмещения функций агента и выгодоприобретателя в одном лице, поскольку это создает условия конфликта интересов как у банка, так и у страховщика (вместо повышения надежности защиты — получение прибыли за счет игры с комиссионными). Принятая недавно поправка в закон «Об организации страхового дела в РФ» устраняет подобный конфликт.
Страхование кредитных рисков в идеале должно позволить банкам снизить на соответствующую величину свои резервы. Но для этого ЦБ РФ нужно быть уверенным в качестве страховки. Пока такой уверенности нет. Нет и стандартных правил страхования. Предстоит еще долгая и тщательная работа, но проделать ее придется. Этого требует рынок.

Виды страхования, используемые при ипотечной сделке
Ипотечное страхование — страхование убытков кредитора в случае дефолта заемщика и последующей реализации (продажа) заложенной недвижимости с убытком для кредитора. Страхование имущества — на случай гибели или повреждения застрахованного объекта недвижимости от пожара, залива, стихийных бедствий.
Страхование жизни и здоровья — на случай утраты трудоспособности или смерти. При наступлении страхового случая долг заемщика перед банком будет погашен за счет страховой выплаты, а семья заемщика останется проживать в купленной квартире, доме.
Титульное страхование — на случай утраты права собственности на приобретенную недвижимость в результате предыдущих сделок, оказавшихся, например, недействительными, нарушения прав наследников и т. д.
Преимущества ипотечного страхования
Для заемщиков:
· повышение доступности ипотеки в результате снижения банком требований к первоначальному взносу по кредиту до 10%;
· дополнительная защита заемщика.
Для кредиторов (банки):
· покрытие реальных убытков по высокорисковым кредитам;
· расширение клиентской базы, увеличение объемов кредитования без ухудшения качества кредитного портфеля.
Для государства:
· повышение устойчивости системы ипотечного кредитования;
· отсутствие необходимости поддержки кредиторов во время кризиса.

По материалам СК АИЖК

Записи по теме

  • Малоэтажная застройка новый фаворит девелоперовМалоэтажная застройка новый фаворит девелоперов Насытив рынок участками без подряда, девелоперы и лендлорды стали искать новые форматы загородной недвижимости. Напомощь пришло быстровозводимое малоэтажное жилье. Новое Ступино Дом по […]
  • Нормативные акты Москвы. Перепланировки квартир, ярмарки, округаНормативные акты Москвы. Перепланировки квартир, ярмарки, округа Московские власти упростили для граждан процедуру постановки в очередь в качестве нуждающихся в жилье. Кроме того, ужесточили штрафы за торговлю с рук и перепланировку нежилого помещения в […]
  • Загорье. Микрорайон нового времениЗагорье. Микрорайон нового времени Сейчас комплексное жилищное строительство восновном ведут натерриториях, примыкающих кстолице. Какправило, кпродаже предлагают комфортабельное идоступное поцене жилье нарасстоянии […]
  • Виза для собственникаВиза для собственника ВСША при покупке иностранцем жилья на 500 тыс. долл. ему будут выдавать трехлетнюю визу. Власти надеются, что иностранные инвестиции помогут стране выбраться из кризиса. Американские […]
  • Безопасность поселка как средство повышения продажБезопасность поселка как средство повышения продаж Врамках прошедшей выставки «ДОМЭКСПО» состоялась 15-я научно-практическая конференция «Загородная недвижимость: технологии кредитования, строительства, продаж», на которой выступил Илья […]

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*